DPE et mise en location en Bourgogne, ce que la loi impose au bailleur

La performance énergétique est devenue une obligation de location : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus décent et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, et la classe F suivra en 2028. Diagnostic de performance énergétique, travaux de rénovation énergétique, loyer gelé : la réglementation fixe au logement un niveau à atteindre avant la signature du contrat.

Ce que la loi impose au bailleur avant la mise en location

Le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique que le propriétaire bailleur annexe au contrat de location. L'obligation découle de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d'habitation, et des articles du code de la construction et de l'habitation consacrés au DPE. Sans ce document, le bail reste valable, mais le bailleur se prive d'une pièce que le locataire peut réclamer et que le juge examinera en cas de litige.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut se prévaloir des informations qu'il contient, comme il le ferait pour un diagnostic amiante ou plomb. Une étiquette erronée n'est donc plus une simple information indicative. Si la classe annoncée s'avère fausse, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur, qui se retournera le cas échéant contre le diagnostiqueur.

Le diagnostic doit obligatoirement être fourni au plus tard à la signature, au même titre que l'état des lieux d'entrée, et il produit son effet à compter de sa remise. Le futur locataire peut également en demander copie dès la visite : la performance énergétique, le bilan énergétique du logement et les pistes de rénovation énergétique deviennent ainsi des informations contractuelles, annexées à tous les baux d'habitation.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a ajouté un second étage : la performance énergétique entre dans les critères de décence du logement. Un logement trop énergivore n'est plus seulement mal classé, il devient non décent au sens du décret du 30 janvier 2002 modifié. Le propriétaire ne peut alors plus le louer comme résidence principale, ni renouveler le bail en cours sans engager de travaux.

Le DPE accompagne les autres pièces du dossier : constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles anciens, état des risques, diagnostic électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans. Le diagnostic de l'installation électrique se réalise souvent lors de la même visite que le DPE, ce qui limite les déplacements du professionnel dans les communes rurales.

Quels logements sont concernés par le DPE et par l'interdiction de louer ?

Le DPE s'impose à toute mise en location d'un logement à usage d'habitation, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un appartement en copropriété ou d'un studio. L'interdiction de louer les passoires thermiques vise, elle, les logements loués comme résidence principale du locataire : bail vide, bail meublé et bail mobilité sont concernés au même titre.

Le meublé de tourisme relevait jusqu'en 2024 d'un régime à part. La loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur a fait entrer le DPE dans son régime : les nouveaux meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d'usage doivent présenter une classe comprise entre A et E, et tous devront être classés au moins D à compter de 2034. Pour un gîte ou une chambre d'hôtes, l'étiquette pèse donc aussi sur la rentabilité, un point que traite l'évaluation d'un gîte ou d'une chambre d'hôtes.

En copropriété, chaque lot loué dispose de son DPE individuel. Les immeubles collectifs doivent par ailleurs réaliser un DPE collectif selon un calendrier échelonné selon leur taille ; ce document, voté en assemblée générale, sert de base au plan pluriannuel de travaux. Un bailleur dont l'appartement est mal classé à cause de l'enveloppe commune (toiture, façade, chauffage collectif) dépend ainsi des décisions du syndicat des copropriétaires.

La loi prévoit des situations où le bailleur ne peut pas atteindre le niveau exigé : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, refus de la copropriété de voter les travaux sur les parties communes. Le propriétaire doit alors démontrer qu'il a fait le nécessaire, documents à l'appui. Ce cas reste une exception à justifier, pas une dispense automatique.

Les classes du DPE et le double seuil énergie et climat

Le diagnostiqueur calcule deux indicateurs, exprimés par mètre carré et par an : la consommation d'énergie primaire en kWh et les émissions de gaz à effet de serre en kg de CO2. La classe retenue est la plus défavorable des deux : un logement correct en énergie mais chauffé au fioul peut tomber en F ou en G à cause de son empreinte carbone. Les seuils de chaque étiquette sont fixés par arrêté.

Pour les petites surfaces, la méthode de calcul a été ajustée au 1er juillet 2024 : les logements de moins de 40 m² étaient pénalisés par le poids de l'eau chaude sanitaire rapporté à une faible surface, et les seuils ont été corrigés pour eux. Un studio diagnostiqué avant cette date peut ainsi changer de classe sans le moindre travaux, ce qui justifie de vérifier son étiquette avant de conclure à une interdiction.

Les étiquettes affichées dans le DPE reprennent ce classement sous la forme d'une échelle colorée, accompagnée d'une estimation des dépenses annuelles d'énergie et de recommandations de travaux. Ces recommandations ne sont pas contraignantes, mais elles donnent au propriétaire une première feuille de route pour améliorer la classe énergétique du bien.

Le calendrier des interdictions de louer les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier progressif. Chaque étape s'applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou reconduits tacitement après la date d'entrée en vigueur : un bail en cours n'est pas rompu, mais sa reconduction tacite fait entrer le logement dans le champ de la nouvelle règle.

• 1er janvier 2023 : premier palier de décence énergétique, les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an en France métropolitaine deviennent non décents.
• 1er janvier 2025 : l'interdiction de location s'étend à l'ensemble de la classe G.
• 1er janvier 2028 : les logements classés F rejoignent la liste.
• 1er janvier 2034 : la classe E est à son tour exclue, le niveau minimal exigé devient D.

Dans les départements d'outre-mer, le calendrier est décalé : la classe G est visée en 2028 et la classe F en 2031. Pour la Bourgogne, ce sont bien les dates de la métropole qui s'appliquent.

La reconduction tacite est le point qui surprend le plus de bailleurs. Un bail vide de trois ans signé en 2023 pour un logement classé F arrive à échéance en 2026 ; s'il est reconduit, il l'est sous l'empire des règles de décence en vigueur. Lorsqu'il sera reconduit à nouveau en 2029, la classe F sera interdite depuis un an, et le locataire pourra exiger la mise en conformité du logement. Un bail meublé d'un an, reconduit chaque année, bascule dès le 1er janvier 2028.

Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire en place au seul motif que le logement est devenu indécent : les motifs de congé restent ceux de la loi du 6 juillet 1989 (reprise, vente, motif légitime et sérieux). La seule issue durable consiste à réaliser les travaux, idéalement avant l'échéance du bail pour éviter de les mener en site occupé.

Gel des loyers des logements classés F et G

À compter du 24 août 2022, le propriétaire d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter le loyer. Le gel couvre la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, la hausse lors d'un changement de locataire et la réévaluation au renouvellement du bail, y compris en zone tendue. Il s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou reconduits tacitement depuis cette date.

Le gel des loyers n'est pas une sanction prononcée par un juge : il joue de plein droit, du seul fait de l'étiquette. Une clause d'indexation insérée dans le bail d'un logement classé F reste sans effet, et le locataire peut demander le remboursement des sommes indûment perçues. Pour un propriétaire bailleur, cette règle pèse directement sur la rentabilité, puisque chaque année de gel creuse l'écart avec un logement comparable mieux classé.

Le passage à la classe E après travaux lève le gel pour l'avenir, à condition de disposer d'un nouveau DPE établi par un diagnostiqueur certifié. L'amélioration de la classe énergétique devient alors un levier économique autant qu'une obligation légale, et elle se répercute sur l'estimation du bien, comme le montre le travail d'un expert sur la valeur retenue lors d'une expertise immobilière.

Mentionner le DPE dans l'annonce de location

Toute annonce de mise en location, en agence, sur un site d'annonces ou sur une vitrine, doit afficher la classe énergie et la classe climat du logement. Depuis le 1er janvier 2022, l'annonce mentionne aussi une estimation des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix retenue. Les règles de lisibilité sont précises : l'affichage de la performance énergétique doit être en couleur, lisible sur un écran comme en vitrine, et le classement énergétique doit apparaître sans que le lecteur ait à le rechercher.

Pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire. Elle vise à informer le futur locataire avant même la visite, afin qu'il mesure le poids des factures de chauffage dans son budget. Pour un logement classé G, une annonce de location n'a d'ailleurs plus d'objet depuis le 1er janvier 2025, sauf travaux réalisés entre-temps et nouvelle étiquette à l'appui.

L'absence de ces informations expose l'annonceur à une amende administrative prononcée par la DGCCRF, qu'il s'agisse du propriétaire qui publie lui-même son annonce ou du professionnel de l'immobilier qui la diffuse. Les agences se montrent donc exigeantes : elles refusent en général un mandat de location sans DPE valide.

Comment réaliser un DPE pour location ?

Le DPE ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et indépendant du propriétaire comme de l'agence. Le bailleur vérifie sa certification dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs avant de commander la prestation.

La visite dure en général une à deux heures selon la surface. Pour établir le bilan énergétique, le professionnel relève les dimensions, la composition des murs, des planchers et de la toiture, le type de menuiseries, le système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, la ventilation. Il saisit ces données dans un logiciel qui applique la méthode de calcul réglementaire 3CL, fondée sur les caractéristiques du bâti et non plus sur les factures depuis la réforme de juillet 2021.

Le diagnostiqueur transmet ensuite le diagnostic à l'ADEME, qui lui attribue un numéro d'identification à 13 chiffres. Ce numéro permet à tout locataire de retrouver le DPE dans l'observatoire public et d'en vérifier l'authenticité. Le propriétaire a intérêt à préparer la visite : factures de travaux d'isolation, notice de la chaudière, plans, photos des combles. Sans justificatif, le professionnel applique des valeurs par défaut, souvent défavorables pour le bâti ancien.

Le DPE ne se limite pas à l'énergie : la qualité de la ventilation influence aussi les recommandations. Une VMC absente ou défaillante favorise la condensation dans les logements isolés sans renouvellement d'air, un point que le contrôle de la ventilation d'un logement permet de documenter avant de lancer des travaux.

Validité : quels diagnostics restent valables en 2026 ?

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans. Les diagnostics plus anciens ont perdu leur validité par étapes : ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré au 31 décembre 2022, ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 au 1er janvier 2025. En 2026, un bailleur qui présente un DPE antérieur à juillet 2021 n'a donc plus de diagnostic valide et doit en faire réaliser un nouveau.

Un DPE valide n'a pas à être refait à chaque changement de locataire. Après des travaux de rénovation, en revanche, un nouveau diagnostic s'impose pour faire constater l'amélioration de la classe énergétique, lever le gel du loyer ou sortir de l'interdiction de location.

Le changement de coefficient de l'électricité au 1er janvier 2026

À compter du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, chaque kWh d'électricité consommé pèse moins lourd dans le calcul, ce qui améliore la classe des logements chauffés à l'électricité, souvent des appartements équipés de convecteurs. Une partie d'entre eux quitte ainsi la classe G ou F sans aucun chantier.

Les DPE réalisés avant cette date restent valables. Le propriétaire peut télécharger gratuitement, sur le site de l'observatoire de l'ADEME, une attestation qui recalcule l'étiquette avec le nouveau coefficient, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Pour un logement chauffé au fioul, au gaz ou au bois, la réforme ne change rien.

Sanctions et recours du locataire face à une passoire thermique

La loi ne prévoit pas d'amende directe contre le bailleur qui loue un logement classé G. Le dispositif repose sur les droits du locataire, qui dispose de plusieurs recours. Il peut d'abord demander par écrit au propriétaire la mise en conformité du logement avec les critères de décence énergétique. Faute de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Le juge peut ordonner les travaux, fixer un délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation, et accorder des dommages et intérêts. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, la CAF ou la MSA peut conserver l'allocation tant que le logement n'est pas remis aux normes : le bailleur cesse alors de la percevoir, et le locataire ne paie que la part résiduelle du loyer.

Un DPE erroné ouvre une autre voie : l'action en responsabilité contre le bailleur, qui peut lui-même se retourner contre le diagnostiqueur pour faute. Les décisions rendues depuis l'opposabilité du DPE montrent que les juges examinent la méthode suivie et les relevés effectués lors de la visite. Garder une trace des justificatifs remis au professionnel protège donc le propriétaire autant que le locataire.

Améliorer la performance énergétique d'un logement loué en Bourgogne

Le parc locatif bourguignon cumule des contraintes qui pèsent sur l'étiquette : maisons de pierre du Morvan et de l'Auxois aux murs épais mais non isolés, fermes du Charolais transformées en logements, immeubles anciens des centres de Dijon, Beaune, Auxerre ou Nevers, chauffage au fioul encore répandu en zone rurale. Avec des hivers plus rigoureux que sur la façade atlantique, les besoins de chauffage y sont élevés et le calcul du DPE le reflète.

Les gains les plus nets viennent en général de l'enveloppe et du système de chauffage :

• isolation des combles et de la toiture, premier poste de déperdition dans les maisons individuelles ;
• remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur ou un chauffage au bois performant, ce qui améliore à la fois l'énergie et les émissions de gaz à effet de serre ;
• isolation des murs par l'intérieur lorsque l'isolation extérieure est refusée en secteur protégé, l'avis de l'architecte des bâtiments de France étant requis aux abords des monuments ;
• menuiseries et ventilation, à traiter ensemble pour éviter que l'étanchéité nouvelle ne fasse apparaître de la condensation.

La transition énergétique passe aussi par l'eau chaude sanitaire : un chauffe-eau solaire ou thermodynamique réduit la consommation énergétique de ce poste, avec un impact écologique visible sur l'empreinte carbone du logement. Les panneaux solaires photovoltaïques ne comptent dans le calcul que pour la part d'électricité autoconsommée. Chaque gain énergétique se cumule : deux gestes bien choisis valent souvent mieux qu'un équipement isolé.

Le bâti ancien demande de la prudence : un isolant étanche posé sur un mur en pierre qui respire peut piéger l'eau et dégrader la maçonnerie. Avant de lancer le chantier, une expertise de l'humidité des murs évite de transformer un problème d'étiquette en sinistre. Un audit énergétique, distinct du DPE, propose des scénarios de travaux chiffrés par étapes ; il est obligatoire à la vente des maisons classées E, F ou G, et utile au bailleur qui veut planifier sa rénovation.

Côté financement, le propriétaire bailleur peut solliciter les aides à la rénovation sous condition de louer le logement à titre de résidence principale pendant plusieurs années, ainsi que les primes des certificats d'économies d'énergie. Les règles de MaPrimeRénov' ont changé à plusieurs reprises en 2025 et 2026 : l'Espace Conseil France Rénov' du département (Côte-d'Or, Saône-et-Loire, Nièvre, Yonne) renseigne gratuitement sur les dispositifs en vigueur et leur cumul.

Le locataire en place doit laisser exécuter les travaux d'amélioration de la performance énergétique, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, après notification par le bailleur de leur nature et de leurs modalités. Si le chantier dure plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion de la partie du logement dont il a été privé.

Ce que l'étiquette change pour la valeur du bien loué

Au-delà de l'obligation de location, le DPE agit sur la valeur du bien. La valeur locative d'un logement dépend désormais de sa performance énergétique autant que de son emplacement, et la rentabilité locative d'un bien énergivore se dégrade à chaque échéance du calendrier. Un logement classé F ou G se loue moins cher, ne peut plus voir son loyer progresser et devra supporter des travaux à court terme : un acquéreur investisseur intègre ces paramètres dans son prix. Les notaires observent depuis plusieurs années une décote des passoires thermiques à la vente, plus marquée dans les marchés détendus où l'acheteur a le choix.

Pour un expert immobilier, l'étiquette n'est qu'un point de départ. La méthode consiste à estimer le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe exigée à l'horizon du bail, la durée de la vacance pendant le chantier et le loyer accessible une fois le logement rénové. Deux maisons classées G peuvent ainsi avoir des valeurs très différentes selon qu'une isolation des combles suffit à gagner deux classes ou qu'il faut reprendre toute l'enveloppe. Ce raisonnement s'inscrit dans l'ensemble des diagnostics techniques du bâtiment que l'expert lit avant de conclure.

Le calendrier joue aussi sur la stratégie patrimoniale. Un bailleur qui détient un logement classé E dispose de temps jusqu'en 2034 ; il peut programmer les travaux au départ d'un locataire. Celui qui détient un logement classé F doit agir avant la reconduction du bail qui suivra le 1er janvier 2028. Pour un logement classé G, les options se résument à rénover, changer d'usage dans le respect des règles d'urbanisme, ou vendre en intégrant la décote.

DPE et bail : les situations où le bailleur hésite

Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?

Un nouveau bail ne peut plus être signé pour un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, et un bail en cours ne peut plus être renouvelé ni reconduit sans que le locataire puisse exiger les travaux. Le locataire déjà en place conserve son bail jusqu'à son terme.

Faut-il refaire le DPE à chaque nouveau locataire ?

Non, tant que le DPE est valide : dix ans pour un diagnostic réalisé depuis le 1er juillet 2021. Un nouveau diagnostic n'est utile qu'après des travaux qui améliorent la classe, ou si l'attestation de l'ADEME liée au coefficient de l'électricité ne suffit pas.

Le DPE est-il obligatoire pour une location meublée ?

Le DPE est exigé pour un meublé loué comme résidence principale, avec les mêmes interdictions de location que pour un bail vide. Les meublés de tourisme ont leurs propres seuils depuis la loi du 19 novembre 2024.

Qui paie le DPE, le propriétaire ou le locataire ?

Le diagnostic est à la charge du propriétaire bailleur, qui le commande et le fournit au locataire dans le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location. Son coût ne peut pas être refacturé au locataire.