En Bourgogne plus qu'ailleurs, la valeur d'une terre depend moins de sa surface que de ce qu'elle porte et de ce qu'elle permet. Deux parcelles voisines, de même superficie, peuvent valoir dans un rapport de un a cent. Cette rubrique rassemble les expertises de biens ruraux, agricoles, forestiers et viticoles.
L'appellation avant la surface
Sur un domaine viticole, le classement de la parcelle est le premier facteur de valeur, loin devant sa taille. Une même rangee de ceps change de valeur selon qu'elle se trouve d'un cote ou de l'autre d'une limite d'appellation, tracee il y a des decennies sur des critères de sol et d'exposition. S'y ajoutent l'age des vignes, l'état sanitaire du vignoble et le materiel d'exploitation, qui se valorise a part.
Terres agricoles et forêts : d'autres logiques encore
Une propriete agricole se juge sur le potentiel agronomique des sols, l'existence d'un bail rural et les batiments d'exploitation. Le bail est decisif : une terre louee a un exploitant en place vaut sensiblement moins qu'une terre libre, l'acheteur ne pouvant en disposer.
Une forêt se compte en volume de bois sur pied, en essences et en accessibilite. Une parcelle riche mais sans chemin d'exploitation praticable perd une part de sa valeur, le cout de sortie du bois venant en deduction. La question du foncier rural au sens large recouvre ces cas et les servitudes qui les grevent.
Un cadre juridique qui pese sur le prix
Le droit de preemption des sociétés d'amenagement foncier, les baux ruraux a long terme et les regimes fiscaux propres au patrimoine forestier modifient tous la valeur venale. Les ignorer conduit a une estimation qui ne resistera ni a une negociation ni a un controle.
Le bati compte, mais il se valorise a part
Un domaine se vend rarement nu : maison de maitre, cuverie, batiments d'exploitation et parfois logements de personnel accompagnent les parcelles. Chacun se valorise selon sa propre logique, et l'addition ne se fait qu'a la fin. Une cuverie recente et bien dimensionnee ajoute a la valeur d'exploitation ; la même surface en batiments vetustes peut au contraire en retrancher, le cout de demolition ou de mise aux normes venant en deduction.
Pour ces batis remarquables, qui relevent des mêmes méthodes que les biens rares, voir la rubrique biens atypiques. Les desordres constates sur les batiments anciens se chiffrent quant a eux au moyen des diagnostics techniques.
