Dix pages de ce site évoquent le rapport sans que la différence avec une estimation ordinaire soit posée. Elle est pourtant décisive dès qu'un tiers doit être convaincu : une administration, un notaire, un assureur ou un juge.
Deux documents, deux finalités, et deux niveaux de prix d'une expertise immobilière
L'avis de valeur est remis par un professionnel de la transaction, le plus souvent gratuitement. Il ne répond à aucune exigence de forme et poursuit un objectif commercial légitime : situer un bien sur son marché et obtenir un mandat. Le rapport d'expertise est un document écrit et motivé, facturé, qui expose la méthode retenue, les éléments de comparaison utilisés et le raisonnement qui conduit au chiffre. C'est cette motivation, et non le chiffre lui-même, qui le rend utilisable face à un tiers.
Les méthodes doivent être nommées
Trois approches structurent la pratique. La comparaison confronte le bien à des transactions récentes de biens similaires, corrigées des écarts de surface, d'état et de situation : c'est la référence pour l'habitation. La capitalisation part du revenu que le bien produit ou pourrait produire, et convient aux immeubles de rapport. Le coût de remplacement déprécié sert aux biens atypiques dont le marché ne fournit aucun point de comparaison. Un rapport sérieux dit laquelle a été employée, et pourquoi les autres ont été écartées.
Une valeur porte une date
La valeur vénale s'apprécie à un instant donné, dans un état de marché donné. Un rapport doit donc mentionner la date de valeur, et non seulement sa date de rédaction. C'est ce qui explique qu'un document de plusieurs années ne puisse pas être resservi tel quel dans une succession ou un contentieux.
Trois valeurs à ne pas confondre
La valeur vénale est le prix probable d'une vente dans des conditions normales. La valeur locative en est indépendante. La valeur d'assurance correspond au coût de reconstruction à neuf et peut, sur une demeure ancienne, dépasser largement le prix de vente : les confondre conduit à une sous-assurance ou à une prime inutilement élevée.
Qui signe le rapport
Le titre d'expert n'étant pas protégé en lui-même, il faut regarder les qualifications revendiquées et, en matière judiciaire, l'inscription sur la liste dressée par une cour d'appel. Un rapport indique enfin que son auteur n'a aucun intérêt dans l'opération.
